Un marché peut afficher des prix stables ou en hausse tout en devenant plus difficile à vendre.
C’est précisément ce qui rapproche Londres, Paris et New York en 2026.
Trois métropoles mondiales. Trois monnaies. Trois cadres juridiques et fiscaux. Mais une même réalité : le capital ne fuit pas l’immobilier. Il fuit l’approximation.
Les acquéreurs, investisseurs, family offices, expatriés et institutionnels continuent d’acheter. Ils acceptent même de payer une prime lorsqu’un actif est rare, lisible, bien situé, techniquement maîtrisé et immédiatement utilisable.
En revanche, ils sanctionnent plus rapidement le mauvais prix, les travaux insuffisamment chiffrés, les charges excessives, l’obsolescence énergétique, l’occupation fragile, le risque juridique et les emplacements secondaires.
LA LIQUIDITÉ REVIENT, MAIS PAS POUR TOUS LES ACTIFS
Selon JLL, les volumes mondiaux d’investissement immobilier direct ont progressé de 28 % sur un an au deuxième trimestre 2026, avec une hausse de 26 % dans les Amériques et de 27 % dans la zone EMEA.
Ce redémarrage ne signifie pas que tous les marchés ni tous les immeubles bénéficient d’une reprise comparable.
Le capital revient avec une exigence accrue sur la qualité, la durabilité des revenus, la profondeur du marché locatif, le coût des travaux et la liquidité future de l’actif.
LONDRES : LA DEMANDE EXISTE, MAIS ELLE REFUSE LES PRIX DÉCONNECTÉS
À Londres, le marché résidentiel haut de gamme reste confronté au coût du financement, aux droits d’acquisition, aux évolutions fiscales et à l’incertitude politique.
En juin 2026, Knight Frank constatait une baisse annuelle moyenne de 3,6 % des prix dans le Prime Central London. Le nombre de transactions sur douze mois reculait de 14 %, tandis que les offres diminuaient seulement de 4 %.
Cet écart est révélateur : les acquéreurs sont présents, mais ils refusent de rejoindre des prétentions vendeurs qu’ils jugent excessives.
Le Prime Outer London apparaît plus résilient. Les prix y reculaient de seulement 0,4 % sur un an. Les transactions diminuaient de 7 %, mais les offres progressaient de 5 %.
Les marchés davantage alimentés par les besoins familiaux et domestiques résistent donc mieux que les segments très dépendants des arbitrages internationaux ou fiscaux.
La sélection ne s’effectue plus uniquement entre quartiers. Elle intervient à l’échelle de la rue, du bâtiment et du statut de propriété.
Freehold ou leasehold, durée résiduelle du bail, service charges, qualité de gestion, performance énergétique, travaux structurels et fiscalité d’acquisition peuvent transformer deux biens apparemment comparables en deux risques patrimoniaux très différents.
Le marché des bureaux londonien confirme cette polarisation.
En mai 2026, 92 % des surfaces prises à bail dans le Central London correspondaient à des immeubles de grade A selon Savills. Le taux de vacance global s’établissait à 7,2 %, mais les loyers prime progressaient fortement : +35 % sur un an dans la City et +5 % dans le West End.
Les entreprises ne recherchent pas nécessairement davantage de surface. Elles privilégient des immeubles centraux, accessibles, sobres énergétiquement, dotés de services et immédiatement exploitables.
À Londres, la décote ne frappe donc pas l’immobilier dans son ensemble. Elle frappe l’actif qui impose trop de compromis au regard de son prix.
PARIS : LA STABILITÉ DES PRIX MASQUE UNE FORTE DISPERSION
À Paris, le prix standardisé des appartements anciens s’établissait à 9 530 €/m² en avril 2026, soit une progression limitée de 0,4 % sur un an selon les Notaires du Grand Paris.
Cette stabilité apparente ne signifie pas que tous les biens se vendent dans les mêmes délais ni dans les mêmes conditions.
Au premier trimestre 2026, 6 580 appartements anciens ont été vendus dans Paris, soit 13 % de moins qu’au premier trimestre 2025. Cette dernière période avait cependant été temporairement soutenue par l’anticipation de la hausse des droits de mutation.
Les prix s’échelonnaient de 7 530 €/m² dans le 19e arrondissement à 14 060 €/m² dans le 6e. Les évolutions annuelles allaient de -6,9 % dans le 8e à +5,9 % dans le 6e.
Le marché parisien ne peut donc plus être appréhendé à travers une moyenne générale.
Il faut raisonner par arrondissement, quartier, rue, typologie, étage, luminosité, plan, performance énergétique, situation locative, qualité de copropriété, travaux votés ou prévisibles et profondeur de la demande solvable.
Deux appartements de même surface peuvent connaître plusieurs mois d’écart de commercialisation et une différence importante de valeur selon leur DPE, leur exposition, leur étage, la présence d’un ascenseur, la qualité de leur distribution et la capacité des acquéreurs à financer simultanément le prix et les travaux.
Le marché des bureaux franciliens illustre encore plus nettement cette fracture.
Au premier semestre 2026, la demande placée atteignait 750 000 m², en baisse de 5 % sur un an. L’offre immédiate progressait parallèlement de 10 %, pour atteindre 6,571 millions de m².
Pourtant, le loyer facial moyen des bureaux neufs ou restructurés augmentait de 3 %, à 461 € HT HC/m²/an, tandis que celui des bureaux de seconde main reculait de 2 %, à 429 €.
Les mesures d’accompagnement atteignaient 30,6 % en moyenne pour les transactions de plus de 1 000 m², mais seulement 16,4 % dans le Quartier central des affaires de Paris, contre 41,9 % à La Défense.
L’écart entre loyer facial et loyer économique, entre actif prime et actif secondaire, devient donc aussi important que le rendement affiché.
NEW YORK : DES PRIX SOUTENUS PAR LA RARETÉ
À Manhattan, le deuxième trimestre 2026 présente un autre visage de la sélectivité.
Selon Douglas Elliman et Miller Samuel, le prix médian des appartements atteignait 1,25 M$, en hausse de 4,2 % sur un an.
Mais le nombre de ventes clôturées reculait d’environ 6,3 % et l’inventaire disponible chutait de 15 %, à 7 049 biens.
Une hausse du prix médian accompagnée d’une baisse des volumes ne démontre pas une progression uniforme du marché.
Elle peut traduire une pénurie d’offre, une concentration des transactions sur les biens supérieurs et une forte présence d’acquéreurs disposant de liquidités importantes.
À New York, la distinction entre condominium et co-op, les règles d’agrément, les charges mensuelles, la property tax, les réserves financières de l’immeuble, les travaux de façade et les restrictions de location modifient profondément la liquidité réelle.
Un appartement spectaculaire peut rester difficile à revendre si sa gouvernance, ses charges ou ses contraintes d’usage réduisent le nombre d’acquéreurs potentiels.
Les bureaux de Manhattan montrent néanmoins une amélioration réelle.
Au deuxième trimestre 2026, CBRE recensait 7,88 millions de pieds carrés pris à bail, soit 24 % de plus que la moyenne trimestrielle des cinq dernières années. Le taux de disponibilité reculait à 14,4 %, en baisse de 310 points de base sur un an.
Mais cette amélioration se concentre elle aussi sur les immeubles bien situés, performants, dotés de services et capables d’accueillir immédiatement les utilisateurs.
DE LA VALEUR THÉORIQUE À LA VALEUR EXÉCUTABLE
La première leçon commune à Londres, Paris et New York est simple : la valeur théorique ne suffit plus.
Il faut mesurer la valeur exécutable.
La valeur théorique résulte de références, d’indices ou d’un rendement facial.
La valeur exécutable intègre le délai de vente, la profondeur de la demande, la solvabilité des acquéreurs, le coût des travaux, les risques juridiques et techniques, la fiscalité de l’opération, le financement disponible et la facilité de revente future.
Le prix de présentation devient ainsi un instrument de liquidité.
Surévaluer un bien ne protège pas sa valeur. Cela peut allonger sa durée de commercialisation, fragiliser sa perception et conduire à une négociation finale plus sévère.
La préparation documentaire devient également un avantage concurrentiel.
DPE, diagnostics, procès-verbaux de copropriété, appels de fonds, budget travaux, situation locative, conformité urbanistique, baux, garanties, consommations et taxe foncière doivent être analysés avant la mise sur le marché.
Enfin, le rendement doit toujours être retraité.
Un rendement facial élevé peut simplement rémunérer une vacance probable, un locataire fragile, un capex différé, une obsolescence énergétique, un loyer non soutenable ou une faible liquidité de sortie.
EXPATRIÉS À LONDRES OU À NEW YORK : COMMENT PILOTER UN PROJET PARISIEN À DISTANCE ?
Sellier Patrimoine accompagne des propriétaires, acquéreurs et investisseurs français ou francophones expatriés à Londres et à New York pour leurs opérations immobilières à Paris et dans le Grand Paris.
Cette clientèle rencontre des difficultés particulières que les indices de marché ne montrent pas.
Comment estimer correctement un appartement parisien depuis Londres ou Manhattan ?
Comment vendre un bien occupé ou vacant sans multiplier les déplacements ?
Comment organiser les diagnostics, les travaux, la mise en valeur, les visites, le suivi notarial et la signature à distance ?
Comment acheter à Paris avec des revenus en livres sterling ou en dollars ?
Comment intégrer le risque de change, le financement, le calendrier d’un retour en France, la scolarité, la fiscalité de non-résident et la transmission patrimoniale ?
Notre rôle consiste à sécuriser la dimension immobilière de l’opération et à coordonner, lorsque cela est nécessaire, les notaires, avocats, fiscalistes, courtiers, banques, assureurs, architectes, entreprises et gestionnaires compétents.
Nous pouvons réaliser une estimation immobilière à distance à Paris, organiser un audit documentaire et technique, définir une stratégie de vente, sélectionner des acquéreurs qualifiés, conduire des visites physiques ou en visioconférence, rechercher un appartement, une maison, un immeuble ou un actif professionnel et accompagner le projet jusqu’à la signature.
Pour un expatrié basé à Londres, Kensington, Chelsea, Fulham, Hampstead, Canary Wharf ou dans le Grand Londres, la question n’est pas seulement de connaître la valeur d’un bien à Paris.
Il faut déterminer quelle stratégie maximise sa valeur nette, son délai de vente et la sécurité de l’opération.
Pour un expatrié basé à New York, Manhattan, Brooklyn, Upper East Side, Upper West Side, Tribeca ou SoHo, il faut également organiser le décalage horaire, les vérifications à distance et la présentation d’un dossier international immédiatement compréhensible par une banque ou un notaire français.
Sellier Patrimoine intervient sur les appartements, maisons, immeubles entiers, biens loués ou vacants, bureaux, commerces, hôtels et actifs d’investissement à Paris et dans le Grand Paris.
Notre intervention est notamment développée dans les 5e, 6e, 7e, 13e, 14e et 15e arrondissements, ainsi que dans les autres secteurs parisiens selon la nature du projet.
Nous ne remplaçons pas le conseil juridique ou fiscal établi en France, au Royaume-Uni ou aux États-Unis.
Notre valeur consiste à produire une analyse immobilière rigoureuse, à détecter les risques, à chiffrer les scénarios et à assurer la continuité opérationnelle entre le client expatrié et les professionnels compétents.
LA GRILLE SELLIER PATRIMOINE : 12 CRITÈRES POUR DÉCIDER
Avant toute vente, acquisition ou opération d’arbitrage, nous analysons douze blocs :
La micro-localisation, la qualité d’usage, la profondeur de la demande, l’offre concurrente, la situation d’occupation, la soutenabilité du loyer, la copropriété ou la gouvernance, la conformité juridique et urbanistique, la performance énergétique, le capex, le financement et le risque de change, puis la liquidité de sortie.
Cette analyse permet de distinguer trois niveaux :
Le prix de marché défendable.
Le prix opportuniste, éventuellement atteignable sous certaines conditions.
Le prix d’abandon, en dessous duquel l’opération perd sa cohérence patrimoniale.
Cette méthode peut être appliquée à un appartement familial parisien, un pied-à-terre, un immeuble de rapport, un commerce, des bureaux, un hôtel, un actif occupé ou une opération avec travaux.
QUELLE EST LA LIQUIDITÉ RÉELLE DE VOTRE ACTIF ?
Vous possédez un bien à Paris ou dans le Grand Paris et vous vivez à Londres, New York ou ailleurs à l’étranger ?
Vous envisagez une estimation, une vente, un retour à Paris, une acquisition, un arbitrage de portefeuille ou une restructuration avant cession ?
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Nous vous proposerons un premier échange confidentiel et une prélecture de votre situation selon l’adresse, la nature du bien, son occupation, son état, votre horizon de décision et vos objectifs patrimoniaux.
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contact@sellier-patrimoine.com
06 83 91 21 10
Vous connaissez un propriétaire expatrié à Londres ou à New York, une famille préparant son retour à Paris, un investisseur à la recherche d’une opportunité ou un dirigeant souhaitant arbitrer un actif ?
Vous pouvez lui transmettre cet article ou nous mettre directement en relation.
Une recommandation de confiance mérite une prise en charge humaine, discrète et parfaitement suivie.
Sources analysées : Notaires du Grand Paris, Knight Frank, Savills, Douglas Elliman/Miller Samuel, CBRE, ImmoStat et JLL.
Les indicateurs de Londres, Paris et New York reposent sur des périmètres, des monnaies et des méthodes différents. Ils permettent de comparer les tendances, la segmentation et la liquidité, mais ne constituent pas une comparaison directe des niveaux de prix.